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Contrato de aluguel sem fiador é válido?

Fiador virou artigo raro. Poucas pessoas aceitam colocar um imóvel próprio como garantia do aluguel de outra, e por isso muita locação é fechada sem essa figura. A dúvida aparece na hora de assinar: um contrato sem fiador continua valendo? Vale, sim. A garantia não é requisito de validade do contrato de locação — é apenas um reforço para o locador cobrar em caso de calote.

O que a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) faz é listar quais garantias podem ser usadas e proibir a soma de mais de uma delas no mesmo contrato. Se nenhuma for escolhida, o contrato existe, obriga as partes e pode ser executado — só que o locador terá que correr atrás do patrimônio do inquilino, sem um terceiro respondendo junto.

O que diz a lei

O artigo 37 da Lei do Inquilinato admite quatro modalidades de garantia: caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do mesmo artigo é categórico: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.

A caução em dinheiro tem limite: não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, §2º) e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino com os rendimentos no fim da locação, se não houver débitos. Exigir seis meses adiantados como 'depósito' é prática irregular.

Alternativas ao fiador

Caução em dinheiro — até três aluguéis, depositados em poupança em nome das duas partes.
Seguro-fiança — o inquilino paga uma seguradora, que cobre inadimplência e danos; costuma exigir análise de crédito.
Título de capitalização — o inquilino aplica um valor resgatável no fim do contrato; a apólice fica vinculada como caução.
Aluguel sem garantia — permitido, mas o locador pode pedir o imóvel de volta com prazo menor em algumas hipóteses (art. 47, II).

O risco de não ter garantia nenhuma

Sem garantia, a cobrança recai só sobre o inquilino. Se ele não tiver bens, a ação de despejo por falta de pagamento resolve a posse do imóvel, mas o valor atrasado pode virar prejuízo. Por isso, contratos sem garantia costumam vir com exigência de comprovação de renda mais rígida ou pagamento antecipado do aluguel, o que é permitido pelo art. 42 quando não há qualquer das garantias do art. 37.

Para o inquilino, a ausência de fiador não reduz nenhuma obrigação: aluguel, encargos, conservação do imóvel e multa por saída antecipada continuam valendo integralmente.

O que escrever no contrato

Qual garantia foi escolhida — ou a declaração expressa de que a locação é sem garantia.
Se houver caução, o valor exato, a conta poupança e as condições de devolução.
Vistoria de entrada anexada, com fotos datadas, para separar desgaste natural de dano.
Multa proporcional por rescisão antecipada, conforme o art. 4º da Lei do Inquilinato.

Conteúdo informativo. Não substitui a orientação de um advogado para o seu caso concreto.